Köpa bostad
Rött med vita knutar och skogen nära inpå. Kanske gult och byggt i herrgårdsstil. Eller mera funkis med rena linjer. Att köpa ett eget hus är en stor och viktig affär i livet. Både vad gäller känslor, livsmiljö och pengar. Mycket står på spel och det är mycket att känna till om allt ska bli rätt.
Har du råd?
Gör en boendekalkyl i förväg så att du vet om du har råd med huset. Först räknar du ut hur mycket det kostar att låna. Räntorna är en ren kostnad. Amorteringen är ett slags sparande, men pengarna ska ju ändå betalas.
Behöver huset renoveras? Hur mycket måste du göra omedelbart? Hur mycket bör du räkna med i årligt underhåll?
Sedan har du alla driftkostnader som el, vatten, värme, sopor, eventuell tomträttsavgäld med mera. Mäklaren brukar lämna kalkyler för dessa. Kontrollera om de är rimliga och hör gärna efter med den tidigare ägaren.
För småhus höjs det fasta maxbeloppet för fastighetsavgiften till 6 387 kronor för varje bostadsbyggnad. Men om 0,75 % av det nya taxeringsvärdet 2010 ger en lägre avgift, ska det användas i stället.
För hyreshus höjs det fasta maxbeloppet för fastighetsavgiften till 1 277 kronor för varje bostadslägenhet. Men om 0,4 % av taxeringsvärdet ger en lägre avgift, ska det användas i stället. Övriga fastighetstyper har statlig fastighetsskatt som tidigare.
Kostnader vid köp
Det kostar att köpa hus. Här är några av kostnaderna som tillkommer utöver köpeskillingen (det du kommer överens om att betala för huset) :
- Besiktning och värdering
-Lagfart och uttag av pantbrev
-Avgift för att lägga upp lån
-Flytthjälp
-Flyttning av telefonabbonemang
Vad ingår i köpet?
När du köper ett hus ingår marken och byggnader samt all annan så kallad fast egendom. Den lösa egendomen - till exempel möbler och gräsklippare - kan säljaren ta med sig.
Vad som är fast egendom finns definierat i lag - allt annat är lös egendom.
Hör upp med säljaren om du även vill köpa något av den lösa egendomen.
Lån på fastigheten
Säljaren kan ha lån med bunden ränta på fastigheten. Dessa kan du ta över om du vill.
Om du inte vill ta över lånen ska du vid förhandlingen med säljaren kräva att han eller hon löser lånen och står för vad det kostar att säga upp dem i förtid, en så kallad ränteskillnadsersättning.
Försäkring, el och vatten
När du har skrivit under köpebrevet har du övertagit ansvaret för huset. Då måste du ha en villahemförsäkring klar. Kontakta försäkringsbolaget i god tid innan. För att du inte ska behöva betala säljarens el- och vattenförbrukning ska mätarna läsas av den dagen du tillträder huset.
Undersök före köp
Fastighetsmäklaren hjälper säljaren att sälja huset. Som köpare kan du kräva att mäklaren har kontrollerat allt som rör fastigheten, till exempel inteckningar, pantbrev, servitut och lån. Mäklaren kan också hjälpa dig med en kalkyl över vad det kostar att bo i huset och sköter det formella med kontrakt och köpebrev.
Du köper alltid ett hus i så kallat befintligt skick och har själv ansvar för att undersöka det. Du kan inte i efterhand klaga på fel som du borde ha upptäckt vid köpet.
Ta därför god tid på dig före köpet. Inspektera vinden, källaren och grunden även om de är svåra att komma åt. Lyft på mattor och gardiner, undersök fasader och tak. Var särskilt uppmärksam på fuktskador. Det kan vara en god idé att ta hjälp av en besiktningsman.
En fackman kan ta prover eller göra en kontroll med en mögelhund.
Besiktningsman
En besiktningsman ska vara byggnadstekniskt kunnig och kan göra en så kallad jordabalksbesiktning. Då letar han efter skador, dolda fel och brister i konstruktionen. Han kan också göra fukt- och radonmätningar.
Du får ett skriftligt protokoll efter besiktningen.
En besiktning brukar kosta 2 500-6 000 kronor beroende på hur grundlig den är.
Kontrollera att besiktningsmannen har en konsultförsäkring. Den kan eventuellt skydda dig om det skulle visa sig att huset har fel som besiktningsmannen missade. Det är dock mycket svårt att ställa en besiktningsman till svars. Det så kallade köparansvaret är alltid ditt eget.
Gör besiktningen innan du skriver på köpekontraktet.
Köpekontrakt
När du har bestämt dig för att köpa huset skriver du och säljaren ett köpekontrakt. Det är ett bindande avtal för båda parter som ni inte utan vidare kan dra er ur.
Muntliga löften är inte bindande när det gäller fastigheter. Kontraktet ska bland annat innehålla köpeskilling, handpenning och tillträdesdatum, och det ska undertecknas av er båda.
Ni kan också skriva in villkor för att köpet ska bli giltigt, till exempel att du som köpare får dina sökta lån och att huset inte har några fel vid besiktningen. Säljaren kan skriva in att han ska hitta en ny bostad innan köpet blir giltigt.
Uppfylls inte villkoren kan köpet hävas.
Köpebrev och likvidavräkning
När hela affären är klar och säljaren har fått alla sina pengar bekräftas det med ett köpebrev. Detta är ett kvitto på att kontraktets villkor är uppfyllda och köpeskillingen är betald.
När köpebrevet är undertecknat är du ägare till huset. Men enligt lagen är du skattemässig ägare till huset redan från den dag köpekontraktet skrivs.
För säljaren kan det därför vara klokt att skriva kontrakt och köpebrev under samma år - annars kan det bli krångligt och dyrt med beskattningen.
På tillträdesdagen gör man en så kallad likvidavräkning. Där finns allt uppskrivet som rör betalningen, till exempel ränta på lån som du ska ta över från säljaren och som säljaren ska stå för fram till tillträdesdagen. Spara likvidavräkningen, bland annat för deklarationen.
Pantbrev och lagfart
För att få lån måste du ofta ta ut pantbrev i fastigheten, vilket banken normalt hjälper dig med. Dessa utfärdas av tingsrätten och används av banken som säkerhet för dina lån.
Avgiften, en så kallad stämpelskatt, är 2 procent av pantbrevsbeloppet plus en expeditionsavgift på 375 kronor per pantbrev (2002).
Det är bra om det redan finns uttagna pantbrev - det betyder att du slipper betala för nya. Hör efter med mäklaren.
Lagfart är en registrering av att du nu äger fastigheten. Du ansöker om lagfart hos tingsrätten när du har betalat huset och fått köpebrevet.
En lagfart kostar för närvarande 1,5 procent av köpesumman i stämpelskatt plus en expeditionsavgift på 825 kronor (2002).
Som du ser är det många steg i en husaffär. När lånen är klara, besiktningen är utförd, köpebrevet är undertecknat, pengarna har bytt ägare och alla formalia med pantbrev, lagfart med mera är avklarade - då är husköpet klart.
Sälja eget hus
Om det är du som är säljare kan du välja att anlita en mäklare eller att sälja själv.
Mäklarens arvode är oftast 3-5 procent av försäljningspriset. Då får du hjälp med värdering, annonser, visningar, kontakter med köpare, kontrakt med mera.
Säljarensupplysningsplikt. Som säljare har du så kallad upplysningsplikt. Det innebär att du måste berätta om alla fel i huset som du känner till eller misstänker finns.
Känner du till något fel som inte syns kan du bli tvungen att betala ersättning för reparationer i efterhand.
Du måste också berätta allt som kan ha betydelse för köparen, till exempel om ytan inte stämmer överens med ritningarna eller om fastigheten har del i gemensamma anläggningar.
Kapitalvinstskatt
Om du gör en vinst när du säljer en fastighet ska du betala skatt. Huvudregeln för beräkning av vinsten är:
+ Husets pris när du säljer
- Kostnader för försäljning
- Inköpspris
- Ny-, till- eller ombyggnadskostnader och reparationer de år som den sammanlagda kostnaden varit minst 5 000 kronor/år (reparationer får tas med i beräkningen endast för de fem sista åren). Du måste ha kvitton på alla utgifter.
= Vinst
Vanligt underhåll, till exempel nya tapeter, får inte dras av. På 2/3 av vinsten ska du betala 30 procent i skatt.
Uppskov med skatten
Du kan få uppskov med skatten om du säljer ett hus, som är permanentbostad, med vinst. Ett av villkoren är att vinsten är större än 50 000 kronor för varje säljare. Ett annat villkor är att du köper ett nytt hus eller en bostadsrätt i Sverige eller inom EES-området som är dyrare än det du säljer. Om det är billigare kan du få uppskov med en del av skatten.
Kapitalförlust
Om du har sålt din fastighet med förlust får du göra avdrag för hälften av förlusten. Skatteminskningen är 30 procent på förlustavdrag upp till 100 000 kronor. Därutöver är skatteminskningen 21 procent.
Tomträtt
Tittar du på ett hus med tomträtt? Det betyder att kommunen äger marken och att du som husägare betalar hyra - tomträttsavgäld - för den. Du får göra avdrag för tomträttsavgäld under inkomst av kapital i din deklaration.
Avgiften kan variera mellan några hundralappar per år till över 20 000 kronor. Många avtal förhandlas om efter ett visst antal år och då kan avgifterna stiga kraftigt.
Ta därför alltid reda på hur länge det nuvarande avtalet gäller.
Fritidshus
Att vilja ha ett fritidshus - en egen stuga - är något typiskt svenskt. Vår vackra natur lockar och många längtar efter en stuga i fjällen eller ett torp på landet.
Rent praktiskt är det ingen större skillnad på att köpa och äga ett fritidshus jämfört med en villa.
När du säljer ett fritidshus gäller samma regler för avdrag när du beräknar vinsten som för en villa. Däremot kan du inte få uppskov med kapitalvinsten när du säljer ett fritidshus.
Vill du hyra ut gäller samma regler som vid all annan uthyrning i andra hand.